O mercado imobiliário vai quebrar?

Neste episódio do podcast, discuto uma das perguntas mais comuns que me têm feito ultimamente, que é: “Será que o mercado imobiliário vai quebrar”?

Embora eu não ache que será como 2008 (embora haja uma chance muito pequena de que possa ser), o resultado mais provável é um recuo nos preços que atrairá os compradores de volta à mesa.

A principal diferença entre 2008 e agora é que entramos na crise financeira na época porque os bancos fizeram empréstimos muito ruins a mutuários que não deveriam ter conseguido hipotecas.

Não houve empréstimos Sem Renda/Sem Emprego (Empréstimos Ninja) e Sem Renda/Sem Ativos (Empréstimos Nina). Literalmente, qualquer pessoa com pulso poderia ser aprovada para uma hipoteca, e empréstimos “declarados de renda” e “sem médico” eram muito comuns.

Muitos desses empréstimos eram hipotecas de taxas ajustáveis ??que eram reajustadas a uma taxa de juros mais alta, e alguns deles eram até empréstimos de amortização negativa. Todos sabemos como isso terminou com a crise financeira de 2008 (muito mal). Sugiro que você assista ao filme “A Grande Aposta” para descobrir o que aconteceu na época.

Acho que os bancos aprenderam com seus erros de empréstimo em 2008, então os critérios de empréstimo após a crise financeira foram muito mais rigorosos. Então, em teoria, a qualidade do crédito deve ser muito melhor do que a última crise financeira. Há também muito poucas hipotecas de taxa ajustável, e a maioria das hipotecas são hipotecas de taxa fixa, então há muito menos hipotecas reajustáveis. Além disso, os preços subiram tanto que muitos proprietários têm patrimônio significativo e podem simplesmente vender.

Isso é uma boa notícia. A má notícia é que a moratória sobre as execuções de hipotecas terminou, e isso criou um acúmulo de milhões de pessoas em execuções de hipotecas. Esses foreclosures e exageros terão que passar pelo mercado. Muitas dessas casas serão devolvidas ao banco e se tornarão propriedade do banco. E essas propriedades de propriedade do banco serão listadas no mercado com desconto para atrair investidores em dinheiro para comprá-las. Esta é a sua oportunidade como investidor de comprar essas casas com um grande desconto.

Essas casas precisam ser vendidas, e o aumento do estoque de casas que estão no mercado levará a uma queda significativa nos preços.

Estou vendo muito mais compradores em potencial antes de execuções hipotecárias, execuções hipotecárias e vendas a descoberto, algo que não víamos há muitos anos. Aprenda a comercializar para proprietários de imóveis em um caso de pré-encerramento.

O aumento das taxas de juros de 3% para 6% (e agora de volta para 5%) tornou a acessibilidade da habitação um grande problema. Muitos mutuários foram “retirados” do mercado ou não podem pagar as hipotecas residenciais com as taxas de juros e preços atuais. Então algo terá que dar. Ou o preço ou a taxa de juros (ou ambos). Espero que as taxas subam e os preços diminuam.

Esta é outra razão pela qual veremos mais estoques, mais vendedores, menos compradores e mais pressão para baixo nos preços. E isso pressupõe as taxas de juros atuais. Se as taxas subirem significativamente a partir de agora, isso pode ser um grande problema. Não sabemos o que as taxas vão fazer, mas há economistas que estão prevendo que as taxas podem chegar a 7% ou 8% até o final do ano. Se isso acontecer, os preços cairão ainda mais.

Então, eu espero um crash do mercado imobiliário como em 2008? Não, mas espero que os preços recuem talvez 10% ou até 20% a 25% mais baixos do que estamos agora.

Para colocar isso em perspectiva, uma casa de $ 300.000 que cai 25% faria essa casa valer $ 225.000. Então, se você está olhando para o ARV e está dizendo a si mesmo que a casa vale $ 300.000, então pense no que poderia valer em 6 meses ou um ano (menos).

Qualquer queda nos preços resultará em mais vendedores nervosos e mais vendedores colocando suas casas no mercado. Às vezes, a psicologia humana pode criar uma histeria de mercado que faz com que as pessoas não ajam racionalmente. Os proprietários que são negativos ou têm pouco ou nenhum patrimônio podem.

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