Qual é o melhor investimento em um ambiente de alta inflação?

Por muitos anos, a inflação foi estável e não foi uma grande preocupação nos EUA. No entanto, isso mudou no ano passado e a alta inflação agora está preocupando muitas pessoas. A inflação alta aumenta o custo da maioria dos bens e pode dificultar a sobrevivência de muitos. A inflação alta também pode criar oportunidades para ganhar mais dinheiro. Alguns negócios e investimentos se saem muito bem em um ambiente de alta inflação. Surpreendentemente, o setor imobiliário é um daqueles investimentos que se saíram bem no passado, apesar do que você pode ouvir sobre o próximo “crash”.

Por que tantas pessoas pensam que os preços dos imóveis caem durante a inflação alta?

Eu continuo ouvindo sobre imóveis caindo ou caindo quando as taxas de juros sobem. As taxas de juros tendem a subir quando a inflação está alta. Definitivamente, vimos as taxas de juros subirem e o mercado imobiliário esfriar, mas não houve queda. A razão pela qual as pessoas dizem que o mercado imobiliário está caindo com altas taxas de juros é porque as pessoas podem pagar menos casas com taxas mais altas.

Com juros de 3% em um empréstimo de US$ 330 mil, o pagamento seria de US$ 1.391 de principal e juros. Se a taxa subir para 6%, o pagamento aumentaria para $ 1.979 por mês. Com uma taxa de juros de 9%, o pagamento seria de $ 2.655 por mês.

Obviamente, os pagamentos sobem quando as taxas sobem. Se as taxas subirem, os imóveis devem cair porque a demanda está caindo! Pelo menos, essa é uma teoria. O que a história diz sobre inflação e imóveis?

Quais são as décadas mais apreciadas dos últimos 100 anos?

O setor imobiliário tem seus altos e baixos, mas sempre cresceu ao longo do tempo. Nos últimos 100 anos, houve 2 quebras imobiliárias definidas por declínios de 20% ou mais. A crise imobiliária de 2008 e a Grande Depressão foram os únicos momentos em que os preços médios de venda caíram 20% ou mais em todo o país. Também houve acidentes nas décadas de 1870 e 1840, totalizando 4 acidentes na história dos Estados Unidos.

Se assumirmos que a inflação alta causa crashes, poderíamos supor que ambos os períodos de tempo tiveram inflação alta. No entanto, nenhuma dessas duas épocas teve inflação alta, na verdade, aconteceu exatamente o contrário. Em ambos os períodos, foi registrada inflação muito baixa ou mesmo deflação.

As duas décadas com maior inflação foram as de 1940 e 1970. As décadas de 1970 e 1940 também viram os maiores valores imobiliários dos últimos 100 anos.

Por que os preços dos imóveis não caem devido às taxas de juros mais altas?

Muitos supõem que quando os adiantamentos aumentam, as casas ficam mais baratas porque as pessoas podem pagar menos. No entanto, essa teoria pressupõe que as pessoas tentam comprar a casa mais cara que podem e, se os preços subirem, não poderão pagar mais. No entanto, muitas pessoas podem pagar mais, mesmo que não queiram porque precisam. Os Estados Unidos têm um dos mercados imobiliários mais acessíveis do mundo. Mesmo quando as taxas aumentam, as casas ainda são muito mais baratas em relação à renda do que a maioria dos condados. Os EUA são atualmente o quinto país mais acessível do mundo, mesmo com taxas de juros mais altas.

Existem também muitos tipos diferentes de empréstimos que permitem que as pessoas tenham pagamentos de empréstimos mais baixos, mesmo quando as taxas de juros são altas. Uma hipoteca de taxa ajustável tem um pagamento menor do que um empréstimo de taxa fixa de 30 anos.

A maior razão pela qual os preços geralmente não caem é a oferta e a demanda. Sim, a demanda cai quando as taxas de juros sobem, mas a oferta também. Quando as taxas de juros sobem, a construção desacelera e muitos vendedores optam por não se mudar e ficar em suas casas. Os inícios de construção caíram significativamente nos EUA, assim como as novas listagens. Enquanto novas construções e listagens diminuem o custo de construção aumenta. Pode haver uma grande redução no volume de vendas, mas nunca houve uma queda maciça nos preços associada à alta inflação. Os preços geralmente só caem se houver excesso de oferta de algo. Se a oferta cair junto com a demanda, pode não haver excesso de oferta.

O que acontece com os aluguéis durante a inflação alta?

As taxas de juros não afetam diretamente os aluguéis porque os consumidores não precisam obter um empréstimo para alugar um imóvel. No entanto, os aluguéis são afetados pelas taxas de juros porque um investidor que compra um imóvel geralmente obtém um empréstimo e, se as taxas forem mais altas, seus custos serão mais altos e eles terão que cobrar mais aluguel para que valha a pena comprar um aluguel. Se os investidores pararem de comprar anuidades, a oferta diminuirá e os preços aumentarão (oferta e demanda). Como acontece com a maioria das despesas, os aluguéis aumentam durante períodos de alta inflação.

Os aluguéis aumentaram significativamente nos últimos 2 anos graças à falta de aluguéis. Apesar do que você ouve na mídia, há menos arrendamentos agora do que há 6 anos, enquanto há 10 milhões de proprietários-ocupantes a mais. A mesma coisa aconteceu na década de 1970 com a inflação alta. Quando a inflação era mais baixa, os aluguéis não subiam tanto.

Se você está comprando um imóvel agora e a inflação continua subindo, há uma boa chance de que as taxas de aluguel continuem a subir a uma taxa alta também.

Dívida e imóveis durante a inflação

A dívida pode ser uma ferramenta incrível se usada corretamente. Também pode ser uma terrível ferramenta incapacitante se usada incorretamente. Durante a alta inflação, a dívida pode ser usada para aumentar massivamente seus retornos. A inflação torna o dinheiro menos valioso no futuro. Eu tenho uma calculadora de inflação que mostra exatamente quanto menos. Se eu fizer um empréstimo para comprar um imóvel alugado, posso usar meu dinheiro para comprar mais imóveis com menos dinheiro. Se os imóveis aumentarem de valor ou de aluguel, meu investimento aumentará significativamente mais do que se eu tivesse usado todo o dinheiro. Por exemplo:

• Eu compro uma casa de $ 100.000 por todo o dinheiro e ela ganha $ 600 por mês depois de todas as despesas e essa casa aumenta para $ 110.000 depois de um ano. Eu ganho 7,2% sobre a renda mensal ($ 600 x 12 meses = $ 7.200 por ano \ $ 100.000 = 7,2%). Eu também faria um retorno de 10% sobre meu investimento em ações.

• Eu compro uma casa de $ 100.000 com 20% de entrada e ela ganha $ 200 por mês depois de todas as despesas (incluindo hipoteca) e essa casa valoriza $ 110.000 depois de um ano. Eu ganho 10% sobre a renda mensal ($ 200 x 12 = $ 2.400 / $ 25.000 = 9,6%). Eu adicionei os custos de fechamento para trazer o empréstimo até $ 25.000. Eu também teria um retorno de 40% sobre meu investimento em ações.

Agora, haveria alguns custos de venda associados às propriedades se você as vendesse, e os preços provavelmente ultrapassam US $ 100.000, mas eu queria usar números simples. Com o tempo, os valores continuariam subindo e os aluguéis também. Porque você está alavancando, você pode comprar 3 casas para cada uma que você poderia comprar com dinheiro e se os valores subirem 10% ao ano e os aluguéis subirem 9% ao ano, na verdade você está vendo um retorno muito maior porque você está aproveitando. Quanto maior a inflação, menor será sua dívida e seus ativos e aluguel (em teoria).

Conclusão

Não sei ao certo o que acontecerá com o setor imobiliário. Vimos o mercado desacelerar e pode desacelerar ainda mais. No passado, vimos os preços caírem ligeiramente após grandes aumentos nas taxas de juros antes de subir novamente. Tentar prever mercados de curto prazo é muito difícil e não há garantia de que a última vez será como esta. Na minha opinião, há uma boa chance de que os aluguéis subam e os preços das casas subam no longo prazo. Como em qualquer mercado, é aconselhável ter muitas reservas (dinheiro) e fluxo de caixa para qualquer aluguel que você comprar.