Minha queixa anual de impostos sobre a propriedade

Eca! Recebi nossas contas anuais de imposto predial há alguns dias. Surpreendentemente, eles não cresceram muito este ano. Para 2022, nosso imposto predial aumentou de $ 13.622 este $ 13.754. Oh uau, isso é um aumento de 2% em relação ao ano passado, apenas US $ 132. Isso é muito melhor do que nos anos anteriores. Normalmente, vemos um aumento de 4-5% a cada ano.

No entanto, ainda estou chateado com este imposto. A qualidade de vida diminuiu significativamente nos últimos anos. Há acampamentos de sem-teto por toda a cidade. Os ladrões estão desenfreados. As empresas estão deixando o centro e Portland não é mais a cidade vibrante que já foi. Estou cansado de pagar mais impostos todos os anos quando as coisas pioram. Mas você sabe o que dizem sobre morte e impostos. É inevitável. Hoje vou falar um pouco sobre nossos impostos e compartilhar como funcionam os impostos sobre a propriedade no condado de Multnomah.

Regra de imposto de propriedade

Nossa regra de imposto de propriedade é um pouco complicada, mas vou tentar explicar de forma simples. Em 1997 o valor tributável do imóvel foi congelado e este “valor de avaliação” só poderia aumentar 3% a cada ano. Os impostos sobre a propriedade são baseados no valor avaliado e a maioria dos proprietários paga um pouco mais de impostos a cada ano. A cidade pode reavaliar uma casa quando um proprietário faz grandes melhorias, como reformar um porão ou reformar uma cozinha. Uma reavaliação geralmente significa que o AV e o imposto predial aumentarão significativamente. É por isso que os impostos sobre a propriedade de nossos vizinhos são mais que o dobro do que pagamos.

Os impostos sobre a propriedade também podem ser aumentados quando os eleitores aprovam vários títulos. Vamos olhar para o nosso duplex como um exemplo.

Imposto sobre propriedade duplex

Em 2018, o AV aumentou 3%, mas o imposto aumentou 9%. Esse aumento é o resultado de 2 títulos aprovados em 2017. Um título escolar de US$ 750 milhões e um título de habitação acessível de US$ 250 milhões. Os eleitores aprovaram esses títulos e todos terão que pagar por eles. Mesmo os inquilinos sentirão o efeito do aumento do imposto predial à medida que os aluguéis aumentarem. Os proprietários não podem comer todos esses aumentos. Nossos impostos de propriedade, seguros e taxas de HOA aumentaram nos últimos 12 meses.

Nota: O AV costuma ser muito inferior ao valor real do imóvel, pois a valorização é limitada a 3% ao ano. Vou ignorar o “valor real de mercado” por enquanto porque não quero complicar ainda mais a questão. Muitas vezes, um imóvel é reavaliado quando é vendido, mas se não houver grandes melhorias, o VA não aumentará mais de 3%.

Investir em outro lugar

Este post foi escrito originalmente em 2018. Naquela época morávamos em um apartamento de 2 quartos e tínhamos 3 unidades para aluguel. Apartamento duplex e 1 quarto. Desde então, vendemos e nos mudamos para um duplex. Agora só temos 2 contas de IPTU. É um pouco mais simples.

Quando vendemos, usei o dinheiro para pagar a hipoteca do apartamento de um quarto e coloquei o restante em financiamento coletivo imobiliário. Em retrospectiva, eu deveria ter apostado no crowdfunding imobiliário. O ROI anual é excelente, em torno de 13%. Eu deveria ter refinanciado o apartamento de um quarto quando a taxa era baixa, em vez de pagá-lo. A taxa foi bastante boa em 2019 e 2020.

Tabelas de imposto de propriedade

O gráfico abaixo mostra o histórico fiscal de nossas 2 propriedades.

É bom fazer uma pausa na marcha implacável. A última vez que o imposto predial não foi aumentado foi durante a crise financeira em 2008. Estou muito feliz que só temos 2 propriedades agora. A conta seria mais de $ 20.000 se ainda tivéssemos 3 propriedades.

Gráfico de valor real de mercado

Apenas por diversão, também veremos o “valor real de mercado”. Este é o palpite da cidade sobre o que nossas propriedades realmente valem.

Isso parece bastante preciso. Nosso duplex provavelmente vale cerca de US$ 760.000. Um apartamento de 1 quarto vale cerca de US $ 240.000. Estou feliz por não estarmos caçando uma casa hoje. Tudo parece tão caro. Devemos cerca de US $ 266.000 na hipoteca. Então nosso patrimônio é muito bom. Se o preço cair, eu posso pegar um HELOC para remodelar o duplex. Atualizamos o espaço, mas precisa de uma reforma completa da cozinha e banheiro.

Eventualmente, planejamos nos mudar para Santa Barbara, Califórnia. As casas são muito caras lá. Mesmo uma pequena casa custa mais de US$ 1.250.000. Provavelmente teremos que obter uma hipoteca pouco antes de a Sra. RB40 se aposentar. Caso contrário, talvez não possamos tomar muito emprestado quando estivermos ambos desempregados. Acho que vamos ver como vai.

Você fica psicótico toda vez que vê sua nova conta de imposto predial? Seu IPTU aumentou este ano?

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As próximas duas guias alteram o conteúdo abaixo.

Joe começou Aposentadoria aos 40 em 2010 para descobrir como se aposentar mais cedo. Após 16 anos investindo e economizando, conquistou a independência financeira e se aposentou aos 38 anos.

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